来週は、「スポーツの日」ですね。
最近は、スポーツを見るのが楽しみになっています。
自分で体を動かすのもいいですが、頑張っている選手を見ると元気をもらえますね。
１点にこだわったあきらめない闘志に心打たれます。
ぜひ「地上波」でやってほしいです。
そんな中、お客様と「不動産鑑定評価基準」という話題が出ました。
普段の生活では、家や土地の価格について深く考えることは少ないですが、
よく考えてみると不動産の値段ってどうやって決まっているのか気になりました。
例えば、
「今、新しく同じものを作ったらいくらになるのかな？」
「古くなった分を考えたら、現在の価値はいくらなのかな？」
「今、市場ではいくらで売買されているのかな？」
「過去にはいくらで取引されていたのかな？」
そんなことが分かれば、不動産の価格も少し身近に感じられます。
不動産鑑定では、価格を求める方法として主に3つの手法があります。
それが、原価法、取引事例比較法、収益還元法
の3つです。
これらの方法によって求められる価格を「試算価格」といいます。
それぞれ調べてみました。
「原価法」
原価法は、対象となる不動産を今もう一度作るとしたら、
いくらかかるのかという「再調達原価」を求め、そこから建物の古さや劣化などによる
減価修正を行って価格を求める方法です。
簡単に言うと、
「今、同じ建物を新しく建てたらいくら？」
「そこから古くなった分を引いたら、今の価値はいくら？」
という考え方ですね。
建物や建物付きの土地を評価するときに特に有効な方法です。
「取引事例比較法」
次は、取引事例比較法です。
これは、実際に取引された不動産の事例を集め、その中から
対象不動産に似たものを選び、価格を比較して求める方法です。
必要に応じて事情補正や時点修正を行い、さらに地域の特徴や
土地・建物ごとの条件を比較して価格を算出します。
簡単に言うと、
「近くで、よく似た家がいくらで売れたのか」
を参考にして価格を考える方法です。
例えば、自分の家を売ろうと思ったとき、
「近所の似たような家はいくらで売買されたのか」
という情報は、とても参考になりますよね。
ただし、特殊な事情がある取引や、通常の市場を
反映していない取引については注意が必要です。
「収益還元法」
最後は、収益還元法です。
これは、その不動産が将来どれくらいの収益を生み出すかを考えて、
現在の価値を求める方法です。
簡単に言うと、
「この不動産を貸したら、毎月どれくらいの収入になるのか」
「将来どれくらい利益を生み出すのか」
という視点から価格を考えます。
賃貸マンションや店舗、事業用の不動産などでは特に重要な方法です。
また、自分が住んでいる住宅であっても、
「もし賃貸に出したら、いくらで貸せるのか」
と考えることで、収益還元法を使うこともあります。
不動産の価格が急激に上昇している時期などでは、実際の取引価格と、
その不動産が生み出す収益から考えた価格に差が出ることがあります。
そのため、収益還元法は、勢いだけで上がった市場価格を
確認するための大切な方法にもなります。
とても勉強になりました。
PS.「どこかで健康な身体買ってきて」ドキュメンタリー映画の
仲良し姉妹のやり取りが、とても刺さりました。
静かな館内で、すすり泣きが、たくさん聞こえてきました。
自分の身体のために、甘いものを控えたり、「暴飲・暴食」にブレーキかけます。
篠山で、おいしい黒まめ大福を口にしました。
